Erfolgreicher

Haus- und

Eigenheimkauf

Die meisten Menschen in Deutschland träumen von ihrem eigenen Haus. Und weil ihnen der Hauskauf so wichtig ist, legen sie jeden Verstand beim Immobilienkauf beiseite und zahlen viel zu viel Geld für ihr eigenes Haus. Nicht nur beim Preis, sondern auch beim Kredit. Damit Ihnen das nicht so geht, hier ein paar Erläuterungen für Sie als Hausbesitzer oder als zukünftigen Hauskäufer.

Das wichtigste beim Hauskauf ist der eigentliche Kauf. Wie bei allen Immobilien, kommt es auch hier auf die Lage an. In den nächsten Jahren werden sich nur einige wenige Regionen in Deutschland gut bis sehr gut entwickeln. Kaufen Sie nur in den Regionen, die auch eine gute Kaufpreisentwicklung zeigen. Indikator dafür ist die Entwicklung der letzten 10 Jahre. War sie gut, dann wird sie aller Voraussicht nach auch in der Zukunft gut sein.

Wenn sie in einer Region wohnen müssen, in der die Kaufpreise stagnieren, dann müssen Sie sich das wirklich reiflich überlegen. Das Risiko eines Fehlinvestiments ist hoch. Als Regel gilt: Kaufen Sie nur dann ein Haus, wenn die Tilgungsraten des Kredits nicht höher sind als die Miete, die Sie für ein vergleichbares Haus bezahlen. Ansonsten mieten Sie ein Haus.

Schauen Sie beim Hauskauf auf den Preis. Wer richtig sucht, wird Häuser für bis zu 30% unter Verkehrswert finden. Haben Sie genügend Informationen über den Hausmarkt. Wenn nicht, fragen Sie Freunde oder Bekannte, gehen Sie auf Versteigerunen oder reden mit den Experten von Banken. Sie haben häufig Informationen über Häuser, die unter dem Verkehrswert liegen. Denn Gewinn macht man beim Kauf und nicht beim Verkauf.

Um Häuser günstig zu kaufen bieten sich Versteigerungen an, Gespräche mit Banken der Region und ein offenes Ohr. Ständig müssen Menschen umziehen oder wegen finanzieller Schieflagen ihre Häuser verkaufen. Investieren Sie Zeit in Kontakte, die ihnen solche Objekte vermitteln können. Und dann schlagen Sie zu.

Die zweite Falle beim Hauskauf ist der Kredit. Die meisten Hausbesitzer in Deutschland haben einen Kredit, der sie monatlich sehr hoch belastet und nur einen geringen Beitrag zur Tilgung der Schulden leistet. Und das obwohl sie einen großen Betrag angezahlt haben. Das gefällt den Banken natürlich extrem gut. Sie sind eine sichere Einkommensquelle. Für Sie ist das jedoch kein gutes Geschäft. So werden Eigenheime zur Geldfalle.

Damit Sie kein Geld verlieren, sollten Sie Folgendes sollten Sie bei der Berechnung des Kredits bedenken: Sie haben einen größeren Geldbetrag angezahlt und Sie bezahlen monatlich einen Betrag, der die Kreditsumme weiter tilgt. Daneben bezahlen Sie auch noch Zinsen. Im Laufe der Zeit bezahlen sie immer weniger Zinsen und immer mehr Tilgung bezahlen.

Ob Ihr Investment nun gut oder schlecht ist, hängt von der Wertentwicklung ihres Hauses ab und von den Zinsen alternativer Geldanlagen. Das Geld das Sie anlegen können setzt sich zusammen aus der Einmalzahlung und der Differenz zwischen ihrer Miete und den Raten, die Sie an die Bank zahlen. Die Miete beträgt üblicherweise zwischen 3 und 3,5% des Objektwertes pro Jahr. Ihr Zins für die Bank ist derzeit ein halbes bis ein Prozent höher.

Ich habe ein paar Szenarien zusammengestellt, die Ihnen bei der Entscheidung des Kredites helfen sollen. Für die dargestellten Szenarien gelten immer folgende Eckdaten:

Hauskauf für: €300.000
Anzahlung: €45000
Zinssatz Kredit: 4%
Kaufnebenkosten: €10000

Weiterhin nahm ich an, das die Erhöhung der Miete sich durch die Reparaturen am Haus ausgleicht. In diesem Szenarien ging ich von keiner Wertsteigerung des Hauses aus. Es ist also nach 30 Jahren noch den gleichen Betrag wert. Auch wenn das unrealistisch ist, so sieht man so sehr gut, worauf es beim Eigenheim ankommt.

In den Szenarien habe ich die Zinsen der alternativen Investments und die Höhe der Tilgung variiert. Folgende Szenarien ergeben sich dabei:

Szenario 1:
Zinssatz alternatives Investment 4%
Tilgung 1%

Wie Sie sehen, ist die Wertentwicklung annähernd gleich. Wenn das Haus also keine oder nur eine geringe Wertsteigerung besitzt, dann lohnt sich die Anstrengung nicht.

Szenario 2:
Zinssatz alternatives Investment 5%
Tilgung 1%

Wenn Sie ein Investment finden, das sehr gut verzinst ist und in einer Region mit nur geringer Wertsteigerung wohnen, dann sollten Sie besser mieten. Ihr Geldbeutel wird es Ihnen danken.

Szenario 3:

Zinssatz alternatives Investment 3%
Tilgung 1%

Sie sehen, das es abhängig von der Verzinsung des alternativen Investments ist, ob Sie erfolgreich in Ihr Eigenheim investiert haben oder nicht. Und falls Sie es nicht wissen, es gibt sichere Schuldverschreibungen, bei denen Sie auch 2012 noch mehr als 6% bekommen können. Sie müssen sich nur langfristig binden. Aber das machen Sie mit einem Haus ja auch.

Jetzt mal ein Szenario, welches zeigt wie wichtig eine hohe Tilgungsrate ist.

Szenario 4:
Zinssatz alternatives Investment 4%
Tilgung 2%

Szenario 5:
Zinssatz alternatives Investment 4%
Tilgung 3%

Sie sehen es selbst. Um eine gutes Investment zu haben, sollten sie sich bemühen, Kredite so schnell als möglich zu tilgen. Mit 2% Tilgung sind Sie nach 28 Jahren und mit 3% nach 23 Jahren schuldenfrei. Sie haben dazu zwei Möglichkeiten:

1. Kaufen sie also ein billigeres Haus
2. Erhöhen sie die Tilgung.

Sagen wir sie haben einen Kredit von € 300.000, verzinst mit 5% und 1% Tilgung. Sie zahlen jeden Monat € 1500 ab. Dann haben sie nach 30 Jahren noch Schulden in Höhe von € 135000 und Zinsen in Höhe von 328.000 Euro gezahlt. Mehr, als das Haus ursprünglich gekostet hat.

Kaufen sie ein billigeres Haus, dann ergibt sich folgendes Szenario. Sie bezahlen einen Kredit von € 200.000 mit € 1500 pro Monat ab. Nach 19 Jahren sind sie schuldenfrei und haben noch nicht einmal 100.000 Euro an Zinsen bezahlt.

Kaufen Sie also lieber etwas kleiner und günstiger und setzen Sie die Tilgung hoch. Das spart Ihnen Nerven und bringt Ihnen richtig Geld.

von Hauskauf zu Immobilien